VHM – Bàn giao theo tiến độ hỗ trợ lợi nhuận trong quý 1; dự án Wonder City thúc đẩy doanh số bán hàng trong quý 1

• VHM ghi nhận KQKD trong quý 1/2025 với doanh thu bất động sản cốt lõi (bao gồm các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận trong thu nhập tài chính) đạt 10,8 nghìn tỷ đồng (-58% QoQ và +140% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 2,7 nghìn tỷ đồng (-77% QoQ và +204% YoY), chủ yếu đến từ bàn giao tại dự án Ocean Park 2&3 và Royal Island.

• Doanh thu bất động sản cốt lõi và LNST sau lợi ích CĐTS trong quý 1/2025 của VHM lần lượt hoàn thành 10% và 9% dự báo cả năm của chúng tôi. Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi nào đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cho năm 2025 (dù cần thêm đánh giá chi tiết), khi kết quả lợi nhuận trong quý 1 vẫn phù hợp với kỳ vọng và phản ánh tiến độ bàn giao.

• Giá trị hợp đồng bán hàng trong quý 1/2025 của VHM đạt 35 nghìn tỷ đồng (+143% QoQ và +116% YoY; hoàn thành 38% dự báo cả năm của chúng tôi), trong đó doanh số bán lẻ chiếm 62%. Giá trị hợp đồng bán hàng này không đổi so với số liệu mà ban lãnh đạo đã chia sẻ tại ĐHCĐ ngày 23/04 vừa qua (xem Báo cáo ĐHCĐ của VHM của chúng tôi).

• Tổng giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận tại cuối quý 1/2025 đạt 120 nghìn tỷ đồng (+7% YoY), trong đó doanh số bán lô lớn chiếm 51%.

• Dự án mới ra mắt Wonder City đóng góp 80% vào giá trị hợp đồng bán hàng trong quý 1/2025. Trong quý 1/2025, Wonder City ghi nhận tổng doanh số bán lẻ đạt 14,7 nghìn tỷ đồng, và doanh số bán lô lớn đạt 13,4 nghìn tỷ đồng.

• Vào ngày 12/03, VHM chính thức mở bán lẻ phần thấp tầng của dự án Wonder City (tên cũ là Đan Phượng hoặc Wonder Park, Hà Nội, tổng diện tích là 133 ha và gồm 2.250 căn thấp tầng). Dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực với 92% phân khu Hừng Đông được hấp thụ trong 4 ngày đầu, và 70% phân khu Bình Minh được hấp thụ trong ngày đầu tiên.

Kế hoạch doanh số bán hàng cho năm 2025: Trong tổng giá trị hợp đồng bán hàng mục tiêu 150–200 nghìn tỷ đồng cho năm 2025 (+44%–92% YoY), ban lãnh đạo cho biết khoảng một nửa dự kiến đến từ các dự án đã mở bán (Royal Island, Ocean Park 2&3 và Golden Avenue), phần còn lại đến từ các dự án mới trên nhiều tỉnh thành, bao gồm Wonder City vừa ra mắt và kế hoạch bán hàng cho 7 dự án mới trong năm 2025 (Quang Hanh – Quảng Ninh, Green City – Long An, Golden City – Hải Phòng, Mỹ Lâm – Tuyên Quang, Làng Vân – Đà Nẵng, Green Paradise – Cần Giờ, và Apollo City – Quảng Ninh), tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Kế hoạch này cao hơn dự báo giá trị bán hàng cho năm 2025 của chúng tôi là 93 nghìn tỷ đồng, nguyên nhân chủ yếu là do chúng tôi giữ quan điểm thận trọng hơn trong dự báo giá trị bán lô lớn cho năm 2025 khi thiếu thông tin chi tiết về kế hoạch bán lô lớn.

Hình 1: KQKD của VHM trong quý 1/2025 

Tỷ đồng	Q1 2024	Q1 2025	YoY	Dự báo 2025	Q1/Dự báo 2025	Nhận định của Vietcap
Doanh thu thuần	8.211	15.698	91%	88.930	18%
Bán BĐS	4.085	7.200	76%	66.780	11%	* Doanh thu bất động sản cốt lõi trong quý 1/2025 của VHM (bao gồm các BCC và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận trong thu nhập tài chính) đạt 10,8 nghìn tỷ đồng (-58% QoQ và +140% YoY), trong đó Ocean Park 2 đóng góp 41%, Royal Island 33% và Ocean Park 3 chiếm 17%.
Cho thuê và các dịch vụ khác	4.126	8.498	106%	22.150	38%	* Chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê và dịch vụ xây dựng.

Lợi nhuận gộp	1.774	5.158	191%	30.695	17%
Bán BĐS	1.163	4.565	292%	28.116	16%
Cho thuê và các dịch vụ khác	611	593	-3%	2.579	23%

Chi phí SG&A	-912	-2.105	131%	-6.879	31%
LN từ HĐKD	862	3.053	254%	23.817	13%
Thu nhập tài chính	1.956	4.640	137%	24.022	19%
Thu nhập BCC (*)	195	1.408	622%	16.507	9%	* Chủ yếu đến từ bàn giao tại dự án Royal Island.
Thu nhập khác	1.761	3.232	84%	7.515	43%
Chi phí tài chính	-1.369	-3.860	182%	-7.818	49%	* Chi phí tài chính tăng YoY chủ yếu do dư nợ vay cao hơn (tổng dư nợ vay tính đến cuối quý 1/2025 đạt 88 nghìn tỷ đồng, tăng 38% YoY).
Lãi/lỗ khác	-34	4	N.M.	0	N.M.
LNTT	1.416	3.839	171%	40.021	10%
LNST	904	2.652	193%	32.017	8%
LNST sau lợi ích CĐTS	885	2.689	204%	30.226	9%	* LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2025 chủ yếu được thúc đẩy bởi các đợt bàn giao theo kế hoạch tại các dự án Ocean Park 2&3 và Royal Island.

Biên lợi nhuận gộp %	21,6%	32,9%		34,5%
Bán BĐS	28,5%	63,4%		42,1%
Cho thuê và các dịch vụ khác	14,8%	7,0%		11,6%
Chi phí SG&A/doanh thu	11,1%	13,4%		7,7%
Biên LN từ HĐKD	10,5%	19,4%		26,8%
Thuế suất thực tế %	36,1%	30,9%		20,0%
Biên LNST sau lợi ích CĐTS	10,8%	17,1%		34,0%

Nguồn: VHM, dự báo Vietcap (cập nhật ngày 21/02/2025). Ghi chú: (*) Vingroup ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM nhằm chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế từ các dự án BĐS không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận tất cả các khoản lãi thông qua khoản mục thu nhập tài chính.

Hình 2: Kết quả giá trị hợp đồng bán hàng theo quý (nghìn tỷ đồng)

A graph of sales and bulk sales
AI-generated content may be incorrect.

Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp