Thuế chuyển nhượng bất động sản: Giải bài toán minh bạch thu nhập thực tế - Chi tiết bài viết | Vietcap AI News

Bộ Tài chính đang tổ chức lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có cách tính mới đối với thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Đây là bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện chính sách thuế, phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế của hoạt động chuyển nhượng BĐS, góp phần hạn chế đầu cơ gây bất ổn thị trường.

Thị trường bất động sản từng xảy ra tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế. Ảnh: Lê Tiên

Nguyên tắc tính trên thu nhập thực tế

Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đưa ra thêm phương án cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS chịu thuế 20% trên phần chênh lệch thực thu (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lệ). Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, mức thuế sẽ tính theo giá bán và thời gian nắm giữ BĐS, với thuế suất lũy tiến từ 2% đến 10%. Cụ thể, nắm giữ dưới 2 năm là 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế là 2%.

Bộ Tài chính nhấn mạnh, cách tính thuế này tương đồng với cơ chế thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hiện hành (20%), đồng thời giúp phản ánh chính xác thu nhập thực tế từ giao dịch BĐS.

Việc xây dựng chính sách thuế mới cần thực hiện đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách đất đai, nhà ở, đi kèm nền tảng công nghệ quản lý dữ liệu đủ mạnh. Hệ thống đăng ký, kê khai, định giá đất và lưu trữ lịch sử giao dịch cần hoàn thiện để đảm bảo tính khả thi, khách quan trong xác định giá vốn và thời gian nắm giữ.

Hiện, nhiều quốc gia đã áp dụng thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS như một công cụ hạn chế đầu cơ. Tại Đức, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS có thể chịu thuế từ 14% đến 42%, trừ khi BĐS được nắm giữ trên 10 năm. Tại Mỹ, thành phố San Francisco (bang California) áp mức thuế từ 24% nếu bán BĐS nắm giữ trong năm đầu tiên, giảm dần xuống 14% nếu bán sau 4 - 5 năm. Tại Singapore, nếu BĐS được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch có thể bị đánh thuế đến 100%, sau đó giảm dần qua từng năm.

Bộ Tài chính cho biết, sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.

Tiếp tục nghiên cứu, lấy ý kiến để hoàn thiện

Ghi nhận ý kiến phản hồi từ người dân, doanh nghiệp và chuyên gia cho thấy, nhiều ý kiến nhất trí với nguyên tắc đánh thuế trên thu nhập thực tế, đồng thời đề xuất một số điểm cần làm rõ để chính sách hiệu quả hơn khi đi vào cuộc sống.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định, cách tính thuế trên lợi nhuận như Dự thảo Luật đưa ra là tiến bộ và công bằng, nhưng cần có đầy đủ cơ sở để tính thu nhập chịu thuế. Ưu điểm của phương pháp này là khi lợi nhuận thấp hoặc lỗ, nhà đầu tư có thể nộp thuế rất thấp hoặc bằng 0, thay vì phải đóng 2% thuế TNCN trên giá bán BĐS, bất kể có lãi hay không như quy định lâu nay.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho hay, những chính sách trên nếu được áp dụng sẽ không tác động lớn đến hoạt động đầu tư mà còn giúp định hướng thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nằm ở chỗ các chi phí phát sinh thực tế như giá mua, phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay, mức trượt giá... của bên mua/bán cần được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận là chi phí hợp lệ trước khi tính thuế.

Chuyên gia kinh tế, tài chính và BĐS Nguyễn Phạm Hữu Hậu chia sẻ, dự thảo lần này đã tiến gần hơn với chuẩn mực quốc tế, song cần có hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch, định giá đất, giá nhà để đảm bảo tính khả thi và minh bạch. Đặc biệt, nên có lộ trình áp dụng mức thuế suất 20% khi mua bán BĐS một cách phù hợp, không nên triển khai ngay trong bối cảnh hiện nay.

Theo nhiều chuyên gia, chính sách thuế mới (dự thảo) không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật thuế, mà là một bước tiến trong chiến lược quản lý thị trường BĐS hiện đại, phù hợp với xu thế hội nhập. Việc đánh thuế trên thu nhập thực tế, kết hợp lũy tiến theo thời gian nắm giữ sẽ góp phần tăng thu ngân sách một cách bền vững; hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng giá; tạo công bằng giữa người đầu tư dài hạn và lướt sóng; hỗ trợ người mua nhà có nhu cầu ở thật.

Theo dự kiến, Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sẽ được trình Quốc hội xem xét trong Kỳ họp tháng 10/2025. Dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện.

Bảo Tín

Link gốc