Lãi suất 0% khi vay mua nhà: Ưu đãi thật hay chiêu “gói lãi vào giá”? - Chi tiết bài viết | Vietcap AI News
- 2025-05-13 23:43:00
- OTHER
Thời gian gần đây, cụm từ “lãi suất 0%” ngày càng phổ biến trên thị trường bất động sản nhằm thu hút người mua. Tuy nhiên, khi đi sâu tìm hiểu, nhiều khách hàng nhận ra rằng, 0% không có nghĩa là miễn phí. Trái lại, phần lớn các khoản lãi được quảng cáo đã được ngầm “gói” sẵn vào giá bán căn hộ.
“Chi phí tài chính ẩn” trong chiêu lãi suất 0%
Thực tế khảo sát của phóng viên tại một số dự án cho thấy, với những người lựa chọn phương án vay ngân hàng kèm ưu đãi “lãi suất 0%”, tổng chi phí phải trả để sở hữu căn hộ thường cao hơn đáng kể so với người thanh toán 100% bằng vốn tự có.
Cụ thể, tại dự án Vinhomes Ocean Park, một căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 43,8 m² thuộc tòa S2.17 được rao bán với hai phương án thanh toán khác nhau. Theo lời tư vấn từ một nhân viên môi giới bất động sản, nếu khách hàng thanh toán sớm toàn bộ, tổng giá trị căn hộ (bao gồm VAT và phí bảo trì) vào khoảng 2,94 tỷ đồng. Ngược lại, nếu người mua chọn vay ngân hàng với chương trình lãi suất 0% trong thời gian ưu đãi, tổng chi phí bị đẩy lên đến 3,26 tỷ đồng. Chênh lệch giữ hai hình thức thanh toán này lên đến hơn 324 triệu đồng, tương đương khoảng 11% giá trị căn hộ.
Bảng báo giá chi tiết một căn hộ chung cư
Một ví dụ khác tại dự án Masteri Trinity Square (Tòa C1, C2, C3), với căn hộ mã CZ21-13-03 diện tích 58 m², người mua thanh toán sớm 100% sẽ chỉ cần chi trả số tiền 2,376 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu chọn vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ và được miễn lãi đến ngày 30/6/2027, tổng số tiền thực tế lại lên tới 2,738 tỷ đồng, chênh lệch hơn 361 triệu đồng, tương đương 15,2%.
Mức giá trả thẳng với vay ngân hàng lãi suất 0% có sự chênh lệch lớn
Như vậy, dù người mua được miễn trả lãi trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng thực chất phần “ưu đãi” đó đã được chủ đầu tư tính sẵn vào giá bán. Điều này lý giải vì sao người mua thanh toán bằng vốn tự có lại được hưởng mức chiết khấu khá lớn, gần tương đương với toàn bộ phần chi phí lãi suất được hỗ trợ cho người vay.
Theo chia sẻ của một chuyên viên tư vấn bất động sản, bản chất của chương trình lãi suất 0% là chi phí tài chính được ẩn trong giá bán căn hộ. Người mua tuy không phải trả lãi ngân hàng trong giai đoạn đầu, nhưng phải mua với giá cao hơn để bù lại phần hỗ trợ đó. Người này cho biết, khoản chênh lệch chính là “phí gián tiếp” để người vay được hưởng lãi suất 0%.
Thậm chí, sau thời gian ưu đãi, khách hàng sẽ bắt đầu phải gánh lãi suất thả nổi, vốn được đánh giá là khá cao trên thị trường hiện nay, dao động từ 11% đến 13% mỗi năm tùy từng ngân hàng.
“Về bản chất, không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào cho không người mua khoản hỗ trợ vài trăm triệu đồng cả. Họ vẫn phải bù lãi suất cho ngân hàng và phần đó sẽ được phân bổ lại vào giá bán”, nhân viên môi giới này thẳng thắn chia sẻ.
Nhiều ngân hàng tham gia cuộc đua “siêu ưu đãi”
Hiện nay, các gói vay ưu đãi đang được nhiều ngân hàng tung ra khá đa dạng, nhằm hỗ trợ người trẻ và người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Tuy nhiên, phần lớn những gói vay được quảng cáo với lãi suất thấp kỷ lục lại chỉ áp dụng trong thời gian rất ngắn.
Chẳng hạn, HDBank có gói vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất khởi điểm 4,5%/năm trong 3 tháng đầu, hay LPBank đưa ra gói 5.000 tỷ đồng, lãi suất từ 3,88% cho 3 tháng đầu tiên, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi. Tương tự, SHB triển khai gói 16.000 tỷ đồng với lãi suất 3,99%/năm cho 3 tháng đầu; giai đoạn sau sẽ từ 8,3 - 10%, rồi tiếp tục thả nổi theo thị trường.
Một số ngân hàng thậm chí đưa ra mức lãi suất gần như không tưởng như Kienlongbank với ưu đãi 0% trong tháng đầu tiên, sau đó cố định 8,8% trong 18 tháng tiếp theo, rồi thả nổi.
Các ngân hàng lớn thuộc khối quốc doanh như Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank cũng tham gia cuộc đua với gói tín dụng có lãi suất từ 5,5 - 6%/năm trong năm đầu, kèm theo ân hạn nợ gốc.
Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất với người vay là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Theo chuyên gia tài chính, các mức lãi suất này thường được tính dựa trên lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 3,5 - 5%, do đó, hoàn toàn có thể tăng vọt lên mức 11 - 13%/năm nếu thị trường biến động. Với các khoản vay dài hạn lên đến 20 - 30 năm, sự thay đổi này ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả.
Nhiều ngân hàng tham gia cuộc đua “siêu ưu đãi”
Theo khuyến cáo từ phía các ngân hàng như BIDV, người vay mua nhà nên tính toán kỹ lưỡng tổng số tiền phải trả trong toàn bộ kỳ hạn vay, bao gồm cả giai đoạn ưu đãi và lãi suất thả nổi sau đó. Việc chỉ nhìn vào con số “0%” trong thời gian đầu có thể dẫn đến những tính toán thiếu thực tế về dòng tiền trong dài hạn. Nếu không có kế hoạch trả nợ rõ ràng hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng tiền vay mượn, việc chạy theo những chương trình lãi suất 0% có thể khiến người mua đối mặt với áp lực tài chính không nhỏ.